Wohnungs- und Teileigentum

Ein Grundstück kann nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes in mehrere rechtlich selbständige Einheiten aufgeteilt werden, sog. Wohnungseigentum und Teileigentum (Oberbegriff: Sondereigentum). Jeder Sondereigentümer kann seine Sondereigentumseinheit regelmäßig frei verkaufen und z.B. auch zu Gunsten seiner Bank eine Grundschuld eintragen.

Die Aufteilung in Sondereigentum hat auf der Grundlage eines Aufteilungsplanes zu erfolgen; dieser Plan muss mit einer Bestätigung der Baubehörde versehen sein, dass die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind (sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung).

In der Teilungserklärung, durch welche die Aufteilung in Sondereigentum erfolgt, sollte z.B. geregelt werden,

• was dem einzelnen Eigentümer gehört (Sondereigentum) und was der Gemeinschaft der Eigentümer gehört (Gemeinschaftseigentum);
• welche besonderen Nutzungsrechte einzelnen Eigentümern zustehen, z.B. an einem Stellplatz oder an einer Gartenfläche;
• wie das „Grundgesetz“ der künftigen Eigentümergemeinschaft, die sog. Gemeinschaftsordnung, aussieht; diese enthält z.B. Regelungen zur Kostentragung, zur Abstimmung in Eigentümerversammlungen, zur Bestellung des Verwalters etc.

Die Bestimmungen der Teilungserklärung gelten auch für alle künftigen Wohnungseigentümer, z.B. im Falle des Verkaufs einer Wohnung. Bei der Ausgestaltung einer solchen Teilungserklärung ist daher besonders sorgfältig vorzugehen.