Grundstücksbelastungen

Grundschulden

Wenn Sie von Ihrer Bank zu guten Konditionen einen Kredit wünschen, erhalten Sie diesen regelmäßig nur, wenn Sie der Bank eine entsprechende Sicherheit geben. Eine übliche Sicherheit besteht darin, dass Sie für die Bank eine Grundschuld zu Lasten einer Ihnen gehörenden Immobilie bestellen. Wenn Sie die zu belastende Immobilie erst kaufen, muss die Grundschuld durch den Verkäufer als Noch-Eigentümer bestellt werden; im Gegenzug ist jedoch sicherzustellen, dass das Darlehen der Bank dann nur dazu verwendet wird, den Kaufpreis für die Immobilie zu zahlen.

Die Sicherheit der Bank entsteht durch Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Die Bestellung der Grundschuld muss in notarieller Form erfolgen. Regelmäßig verlangen die Banken eine sog. vollstreckbare Grundschuld. Die Bank kann dann, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Rückstand kommen, aus der Grundschuldbestellungsurkunde z.B. die Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie betreiben oder im Zweifel auch jegliche sonstige Vollstreckungsmaßnahmen gegen Sie einleiten. Vor einer Versteigerung der Immobilie muss die Bank jedoch die Grundschuld mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, damit Sie ausreichend Zeit haben, die Versteigerung ggf. noch abzuwenden.

Bitte beachten Sie, dass zwischen Ihnen und der Bank auch geregelt sein muss, welche Forderungen der Bank durch die Grundschuld gesichert werden. Dies geschieht durch einen Sicherungsvertrag, häufig auch als „Grundschuldzweckerklärung“ bezeichnet. In diesem Sicherungsvertrag kann der Sicherungszweck der Grundschuld eng (nur bezogen auf eine bestimmte Forderung) oder weit (bezogen auf alle Ansprüche der Bank) bestimmt werden. Die Festlegung dieses Sicherungszwecks ist wichtig für Sie; da es sich um eine privatschriftliche Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Bank handelt, ist der Notar hieran regelmäßig jedoch nicht beteiligt.

Noch ein Wort zu den sog. Grundschuldzinsen: In den Grundschuldbestellungsformularen sind regelmäßig Grundschuldzinsen in der Größenordnung von 15 % vorgesehen. Die von Ihnen effektiv zu zahlenden Zinsen ergeben sich jedoch aus Ihrem Darlehensvertrag mit der Bank. Durch die – zugegebenermaßen sehr hohen – Grundschuldzinsen wollen sich die Banken vor allem für den Fall absichern, dass das allgemeine Zinsniveau und die Inflationsrate wieder deutlich steigen sollten.

Weitere Grundstücksbelastungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht eine ganze Reihe von Möglichkeiten vor, Regelungen zur Nutzung einer Immobilie zu treffen und diese auch im Grundbuch einzutragen. Dieser Grundbucheintrag dient dazu, dass die getroffenen Regelungen nicht nur zwischen den Beteiligten gelten, sondern auch gegenüber deren Rechtsnachfolgern, z.B. im Falle des Verkaufs einer Immobilie.

Beispielhaft sind vor allem zu nennen:

• Vereinbarungen zwischen Miteigentümern über den Gebrauch der Immobilie;
• Grunddienstbarkeiten zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Immobilie, z.B. betreffend Leitungsrechte, Wegerechte, das Recht auf bestimmte Nutzungen, die Unterlassung bestimmter Nutzungen, jeweils nebst Regelungen zur Unterhaltslast und zur Kostentragung;
• beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zu Gunsten einer bestimmten Person oder einer bestimmten Organisation (mit demselben Inhalt wie Grunddienstbarkeiten);
• durch ein Wohnungsrecht wird einem Begünstigten das Recht eingeräumt, eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen;
• durch einen Nießbrauch erhält der Begünstigte das umfassende Recht, sämtliche Nutzungen zu ziehen, z.B. die erzielten Mieten zu vereinnahmen; hier ist insbesondere – auch unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte – zu regeln, in welchem Umfang der Nießbrauchsberechtigte die Kosten zu tragen hat.

Eine Sonderstellung nehmen Vorkaufsrechte und Ankaufsrechte ein, welche in ganz unterschiedlicher Form bestellt werden können. Wichtig ist hierbei jeweils die zur Absicherung des Berechtigten notwendige Eintragung im Grundbuch.